פסק-דין בתיק ת"א 9294-09

התובעים והנתבעים בתביעה שכנגד (להלן - התובעים) הם בעליה של דירה, שהושכרה לנתבעים והתובעים בתביעה שכנגד (להלן - הנתבעים). זמן מה לאחר שהדירה הושכרה כאמור, נחתם בין הצדדים הסכם שלפיו ירכשו הנתבעים את הדירה מהתובעים. בין הצדדים הוסכם שהנתבעים יחזיקו בדירה מכוח היותם שוכרים עד שתשולם לתובעים מלוא התמורה, וכי עם תשלומה במלואה, תועבר החזקה לידיהם. משלא שולמה מלוא התמורה ומשפג תוקפו של הסכם השכירות, הגישו התובעים תביעה לפינוי הנתבעים מהדירה. מנגד הגישו הנתבעים תביעה לאכיפת הסכם המכר.

לשם מימון רכישת הדירה, לוו הנתבעים מהבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (להלן - הבנק) סכום המגיע לשיעור של כ-90% משוויה. על-פי הסכם ההלוואה, התחייבו הנתבעים שהדירה תרשם על-שם הנתבעים וכן כי יירשם לטובת הבנק שיעבוד (משכנתה) על הדירה. לאחר שהלוואת המשכנתה לא נפרעה על-ידי הנתבעים כסדרה ואף התברר לבנק כי לא נרשמה משכנתה על הדירה, תבע הבנק את שני הצדדים לקבלת החזר כספי ההלוואה. התביעה התקבלה, והתובעים חויבו להחזיר לבנק את כספי ההלוואה.

השאלה נושא החלטה זו היא, אם אמנם יש בפסק הדין שניתן בתביעה שהגיש הבנק כדי להכריע את שתי התביעות; תביעת התובעים לפינוי הנתבעים מהדירה, ותביעת הנתבעים לאכיפת הסכם המכר.

עיקרי העובדות ופירוט עיקרי ההליכים בתביעה הנדונה

2.         נקדים ונאמר כי מאז שהוגשה התביעה העיקרית ביום 8.9.2009, התנהלו במסגרתה הליכים רבים. להלן נעמוד על עיקרי העובדות ועל עיקרי ההליכים, ובעיקר אלו הרלוונטיים להחלטה הנדונה.

3.         בהתאם להסכם שכירות שנחתם ביום 14.3.2005, השכירו התובעים את דירתם לנתבעים, הנמצאת ברחוב בגין 46 בפתח-תקווה, ורשומה על שם התובעים במנהל מקרקעי ישראל. הסכם השכירות היה לשנה ונקבע כי השכירות תתחדש מאליה בתום כל שנה.

ביום 15.9.2005 נחתם בין הצדדים הסכם מכר, שלפיו הנתבעים ירכשו את הדירה מהתובעים. במקביל נחתם נספח להסכם השכירות, שעל-פיו הנתבעים ממשיכים להחזיק בדירה בתור שוכרים, אך החל מיום 1.8.2005 יהיו פטורים מתשלום דמי שכירות. על-פי הסכם המכר, הנתבעים אמורים היו לקבל את החזקה בדירה לאחר תשלום מלוא התמורה, שנקבעה על סך של 195,000$, סכום השווה באותה עת לסך של 882,765 ש"ח.

במעמד חתימת הסכם המכר שילמו הנתבעים לתובעים סכום השווה לסך של 19,500$ (10% מהתמורה שנקבעה בהסכם), וביום 6.2.2006 שולם סכום של 776,953 ש"ח (165,344$), ששולם לתובעים על-ידי הבנק מכספי הלוואת המשכנתה שלוו הנתבעים לשם מימון רכישת הדירה. כך שלנתבעים נותר לשלם לתובעים עוד סכום השווה לשיעור של כ-5% מן התמורה.

4.         משלא שולמה יתרת התמורה, נוהלו בין הצדדים מגעים שונים ומשאלו לא צלחו, פנו הצדדים להליך של בוררות אשר התקיים, לפי בחירת הנתבעים, לפני הרב דוד סתיו. בתום הדיונים שהתקיימו לפניו בחודש ספטמבר 2008 בנוכחות הצדדים, ללא באי-כוחם, קבע הרב סתיו בעל-פה שעל הנתבעים לשלם לתובעים סכום של 28,000 ש"ח. לאחר שגם סכום זה לא שולם ולבקשת בא-כוחם של התובעים, אישר הרב סתיו בכתב, ביום 6.2.2008, את קביעתו שלפיה על הנתבעים לשלם לתובעים את הסכום האמור. ביום 4.3.2009 אושר פסק הבורר של הרב סתיו בפסק-דין שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי בירושלים (ה"פ 7382/08). משלא קויים פסק הבורר, והנתבעים לא שילמו את יתרת החוב, הצדדים לא הגיעו לידי הסכמה לפריסתו והליך של התיידנות בבית דין רבני נכשל גם הוא, הודיעו התובעים לנתבעים במכתב מיום 10.6.2009 כי הם מבטלים את הסכם המכר. יחד עם זאת, באותה הודעה הציעו התובעים לנתבעים להמשיך ולשכור את הדירה למשך תשעים וחמישה ימים נוספים. מאחר שבמשך כל התקופה מאז חתימת הסכם המכר, לא שילמו הנתבעים את דמי השכירות, שלחו התובעים אליהם הודעה ביום 18.6.2009, שגם הסכם השכירות מבוטל.

5.         ביום 8.9.2009 הגישו התובעים כאמור, תביעה בסדר דין מקוצר, שבה עתרו לפינוי הנתבעים מהדירה, מהנימוק שהסכם המכר בוטל כאמור, וכן לאור העובדה שבהסכם המכר נקבע שהחזקה בדירה תימסר לנתבעים רק לאחר תשלום מלוא התמורה, אשר כאמור, לא שולמה. עוד נטען בכתב התביעה, שגם זכותם של הנתבעים מכוח הסכם השכירות פקעה, וזאת גם לאור ההודעה על ביטול הסכם המכר, וגם לאור הפרת הסכם השכירות, משלא שולמו דמי השכירות במשך תקופה ארוכה.

משלא הוגשה בקשת רשות להתגונן, ניתן נגד הנתבעים פסק-דין בהיעדר הגנה ביום 9.11.2009. בעקבות בקשה לביטולו של פסק הדין שהגישו הנתבעים, ניתנה ביום 16.5.2010 החלטת הרשם, שלפיה פסק הדין יבוטל, בכפוף לכך שהנתבעים יפקידו סך של 40,000 ש"ח בקופת בית המשפט.

6.         לאחר שפסק הדין בוטל, הגישו הנתבעים בקשת רשות להתגונן, שהתקבלה והפכה לכתב הגנה בתביעת הפינוי. בנוסף לכך, ביום 2.11.2010 הגישו הנתבעים תביעה שכנגד נגד התובעים, שבה עתרו לאכיפת הסכם המכר שנחתם ביניהם לבין התובעים. בתביעה זו טענו הנתבעים, כי התובעים הם אלו שסיכלו את ההסכם, בכך שנמנעו מהעברת הזכויות בדירה ורישומן על-שם הנתבעים, ובכך נמנעה מהנתבעים אפשרות לקבלת הלוואה נוספת, שבאמצעותה יכולים היו לסלק את יתרת החוב בגין רכישת הדירה. לטענת הנתבעים, התובעים אף הפרו את ההבטחה שהבטיחו לנתבעים בדיון הבוררות שהתקיים לפני הרב סתיו, לרשום את הזכויות בדירה על שם הנתבעים. עוד טענו הנתבעים, שהתובעים סירבו להצעות שונות שהעלו הנתבעים לפריסת יתרת החוב ובכל מקרה, לטענתם, יתרת החוב עומדת על שיעור מזערי מתוך מלוא התמורה שנקבעה, ולפיכך אין לומר שאי תשלומה מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר ולפיכך מן הדין לאוכפו. לחלופין טענו, כי בנסיבות העניין, ולנוכח שיעור החוב הנמוך יחסית, אכיפת הסכם המכר צודקת יותר מביטולו.

לפיכך טענו הנתבעים, כי יש להעביר לידי התובעים את סכום יתרת החוב, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, מתוך סכום הפיקדון שהופקד בקופת בית המשפט, וכן לאכוף את הסכם המכר.

7.         בין לבין, משלא עמדו הנתבעים בתשלומי המשכנתה במשך כשנה, ומאחר שבניגוד להתחייבותם של שני הצדדים כלפי הבנק, לא נרשמה משכנתה על הדירה, הגיש הבנק תביעה נגד התובעים והנתבעים לקבלת החזר כספי ההלוואה ששילם הבנק לתובעים בתמורה לדירה (ת"א 22053-01-10 בבית המשפט המחוזי מרכז. להלן - תביעת הבנק).

ביום 27.7.2011 ניתן פסק הדין בתביעה זו (על-ידי כבוד השופט יעקב שינמן), שבו נקבע כי "הלווים [הנתבעים] לא עומדים בהחזר ההלוואה והנתבעים [התובעים והנתבעים בענייננו] לא רשמו את הנכס על-שם הקונים [הנתבעים] ולא רשמו את השעבוד שהיה אמור להירשם לטובת הבנק ..." (שם, פסקה 3.2). לפיכך נקבע, כי על התובעים (המוכרים) להחזיר לבנק את סכום ההלוואה ששילם בתמורה לדירה, וכי ירשם שיעבוד על הנכס לטובת הבנק כנגד חובם של התובעים, שאם לא כן ימונה בא-כוחו של הבנק להיות כונס נכסים לדירה כדי למוכרה. בעניין הנתבעים נקבע, כי עליהם לשלם לבנק את יתרת חובם לאחר הפחתת הסכום שבו חויבו התובעים.

משלא עמדו התובעים בפירעון החוב, פתח הבנק בהליכי הוצאה לפועל וביום 4.3.2012 ניתן צו מינוי כונס מנכסים למימוש המשכנתה ולמכירת הדירה (תיק הוצל"פ תל-אביב 01-41941-33-8).

לשלמות הדברים נוסיף, כי על פסק הדין שניתן בתביעת הבנק, הגישו התובעים ביום 2.11.2011 ערעור אל בית המשפט העליון (ע"א 8073/11), בעניין סכום החוב שנקבע בפסק הדין כי הם חייבם לבנק (959,300 ש"ח בתוספת ריבית פיגורים כאמור שם). נעיר כבר עתה, כי אין מחלוקת שלתוצאתו של ערעור זה אין השלכה על התביעות הנדונות.

8.         התובענה הנדונה הועברה להמשך שמיעתה לפניי בחודש יוני 2011 ובהתאם להחלטה מיום 21.6.2011 נקבעו מועדים להגשת תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים וכן נקבע שמועד ישיבת ההוכחות ייקבע לאחר הגשתם, ואלו הוגשו לאחר ארכות (מטעם התובעים הוגשו ביום 11.9.2011 ומטעם הנתבעים הוגשו ביום 4.12.2012).

9.         ביום 11.9.2011 ובעקבות מתן פסק הדין בתביעת הבנק, הגישו התובעים (במקביל להגשת תצהיריהם), בקשה למתן פסק-דין שלפיו תתקבל התביעה העיקרית ותידחה התביעה שכנגד. בבקשתם טענו, כי לאור פסק הדין שניתן בתביעת הבנק, אין לנתבעים עוד כל עילת הגנה מפני תביעת הפינוי, ואף אין הצדקה לתביעתם לאכיפת הסכם המכר.